به گفته فعالان حوزه مسکن، بحث توانمندسازی در بازار خرید مسکن، با توجه به سقوط قدرت خرید مردم در یک بازه زمانی کوتاه ۴ ساله نیازمند کارشناسی‌های دقیق حوزه اقتصاد خرد و کلان و درنظر گرفتن پارامترهای بسیار زیادی است، اما آنچه از حقایق جاری به نظر می‌رسد، این است که مصرفکنندگان تسهیلات مسکن توان کافی برای بازپرداخت اقساط آن را ندارند و از طرفی هزینه دریافت این تسهیلات بیش از ۲۰ درصد کل ارزش تسهیلات است. به باور کارشناسان تسهیلات یاد‌شده با همه شرایط نامناسبی که برای دریافت و پرداخت دارد، کمتر از ۲۰ درصد ارزش یک واحد مسکونی را حتی با متراژهای پایین و در مناطق کم‌برخوردار تشکیل می‌دهد.
در همین راستا بنا به گفته مدیران شرکت توسعه و عمران امید در رابطه با پرداخت تسهیلات بانکی دو نگاه قابل بررسی است؛ نگاه اول این است که وقتی میزان تسهیلات ارائه‌شده افزایش پیدا می‌کند تاثیر آن در بخش مسکن با تحرک قیمتی خود را نشان خواهد داد و از نگاه دوم وقتی تسهیلات افزایش می‌یابد گروه‌های قرارگرفته در دهک‌های درآمدی متوسط و پایین توان بازپرداخت اقساط را ندارند. بنابراین بهترین راهکار، ارائه تسهیلات با بازپرداخت طولانی و اقساط کمتر و حداقل سود خواهد بود.
متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با مجید محمدی‌شکیب مدیرعامل و نایب رئیس هیات مدیره، امین مویدی عضو هیات مدیره و معاون فروش املاک و مشارکت و منصور ورشو‌ساز معاون برنامه‌ریزی و توسعه اقتصادی شرکت توسعه و عمران امید پیرامون چالش‌های کنونی بخش ساختوساز و فعالیت‌های تعاونی است.
جریان ورودی آپارتمان به بازار مسکن تهران و کشور طی پارسال و البته سه سال جهش قیمت ۱۴۰۰-۱۳۹۷ نزدیک به ۵۰درصد کاهش پیدا کرد و باعث شد کمبود مسکن کاملا بحرانی و پر‌مخاطره در بازار معاملات خانه‌های نو شکل بگیرد. ریشه این کمبود‌ها از کجاست؟
نکته قابل تامل در کاهش ورودی ساختمان‌های نوساز، سود مورد انتظار سرمایهگذاران در بازار ساخت مسکن باتوجه به سوابق در سال‌های گذشته است. که در حال حاضر کمتر از دریافتی در سال‌های گذشته است. این به معنی متضرر شدن نیست بلکه به معنی کاهش در سود دریافتی قبل از جهش قیمتی است. در واقع ریشه این کمبود افزایش روز‌افزون نرخ تورم و افزایش هزینه تمام‌شده مسکن و عقب ماندن سود سرمایه‌گذاری مسکن از نرخ تورم سالانه است.
همچنین افزایش سودآوری در بازارهای موازی مسکن مثل طلا، خودرو و ارز باعث کاهش رغبت سرمایهگذاران در بخش مولد مسکن شده است.
آیا دولت طی سال‌های اخیر توانست شرایط بازار مسکن را برای سرمایه‌گذاری ساختمانی مساعد کند تا این شرکت‌ها بتوانند به تولید مسکن بپردازند؟
در واقع وظیفه دولت ساخت و تامین مسکن نیست. چنانچه دولت بخواهد به ساخت مسکن بپردازد به‌علت بوروکراسی موجود در سیستم داخلی خود اصلا موفق نخواهد بود. بلکه دولت با تامین زمین ارزان‌قیمت، ایجاد سهولت در اخذ پروانه‌های ساختمانی، کوتاه کردن فرآیندهای اخذ مجوزهای لازم از نظام مهندسی و اداره ثبت، باید بستر مناسب برای فعالیت در این زمینه را فراهم کند تا سرمایه‌گذار سریع‌تر به سود خود دست پیدا کند و برای سرمایه‌گذاری بعدی تمایل و نقدینگی داشته باشد. با توجه به کاهش آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در این دولت و دولت‌های قبلی ملاحظه می‌شود که این سیاست موفق نبوده است.
به‌نظر شما تاکنون شرکتهای ساختمانی در دولت سیزدهم موفق عمل کرده‌اند؟ چرا پروژه‌های تولید مسکن موفق نمی‌شوند؟
اساسا حوزه مسکن و بازار مسکن از جمله حیطه‌ها و بازارهای با دید افق بلندمدت است از این رو اثرات سیاست‌ها و قانون‌گذاری‌ها در این زمینه در کوتاه‌مدت قابل صحه‌گذاری و ارزیابی دقیق نیست. ولی ترس از کاهش سود انتظاری درباره سازندگان و انتظار مصرفکنندگان برای تعیین وضعیت برجام و اثر آن بر قیمت‌ها، همچنان بر این حوزه غالب است.
دولت سیزدهم برای ورود به سال دوم فعالیتش چه درس‌‌هایی باید از کارنامه سال اول بگیرد و چه ماموریت‌‌هایی باید در بخش مسکن برای سال دوم در دستور کار قرار دهد و آنها را محقق کند؟
در واقع نه تنهادولت سیزدهم بلکه هر دولتی باید در جهت ایجاد بستر مناسب و تسریع در فرآیندهای نهادهای ذی‌ربط و با حمایت قانونی باعث افزایش رغبت قابلیت سرمایهگذاران در بازار مسکن شود و همچنین در جهت ایجاد ساختارهای مناسب و تشویقی برای سازندگان و سرمایهگذاران بخش مسکن تلاش کند و خود وارد عرصه ساختوساز مسکن نشود. در این رابطه می‌تواند تامین زمین ارزان‌قیمت، صدور پروانه ساخت سریع و ارزان، کاهش بوروکراسی‌های اداری در شهرداری، نظام مهندسی و ثبت اسناد، افزایش معنی‌دار وام ساخت و خرید مسکن، کاهش مالیات‌های ساخت و نقل و انتقال برای بار اول و اقداماتی از این دست را انجام دهد.
سیاست‌های بخش مسکن در ایران تاکنون درباره تامین مسکن گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد برنامه‌های مشخص و کارآمدی نبوده، این در حالی است که سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در گروه‌های کمدرآمد به بالای ۵۰درصد می‌رسد و نشانگر لزوم ورود دولت برای تامین مسکن گروه‌های کمدرآمد است. شرکت شما در این بخش چه تدابیری داشته است؟
شرکت توسعه و عمران امید با وجود سهامداران خرد و کلان در بدو امر یک بنگاه اقتصادی است و لذا طرح‌های کلانی مانند مسکن مهر یا مسکن اجتماعی که جامعه هدف آن گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد است، از مقیاس شرکتی مانند شرکت توسعه و عمران امید خارج است. اما با وجود این شرکت توسعه و عمران امید به انجام مسوولیت ملی و اجتماعی خود در این حوزه پرداخته است که اجرای پروژه‌های رسالت مشهد (۱۹۸۷ واحد) و ابزاران اصفهان (۲۰۴واحد) در دسته طرح‌های تامین مسکن برای گروه‌های آسیب‌پذیر و کمدرآمد قرار می‌گیرند. هدف این شرکت با توجه به پذیرش در بورس اوراق بهادار و با نگرش یک بنگاه اقتصادی، مشارکت در پروژه‌هایی است که سوددهی مطلوب در مدت زمان مشخص در جهت رضایت سهامداران شرکت داشته باشد و در کنار همه اینها با توجه به دو نمونه ذکر شده، ایجاد مسکن برای بخش‌های ضعیف‌تر جامعه نیز نادیده گرفته نشده است.
تجربه برتر هفت کشور اروپایی و توسعه‌یافته از اجرای الگوی برتر تامین مسکن کم‌درآمد‌ها شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان نشان می‌دهد هم‌اکنون مسکن اجتماعی سیاست موفق و مشترک در کشورهای مذکور بوده است. نگاه شما به دو حوزه مسکن اجتماعی و استیجاری چیست؟ در این خصوص چه پیشنهادها و اقداماتی داشته‌اید؟
در کشورهای مذکور بررسی و تحلیل سه نکته حائز اهمیت است: اول رشد جمعیت (یعنی تقاضای بالقوه برای مسکن) در این کشورها به هیچ عنوان با کشور ما قابل قیاس نیست. دوم در این کشورها مسکن یک کالای سرمایه‌ای برای اکثریت جامعه محسوب نمی‌شود و اغلب اجاره ملک به صورت شرکتی واگذار می‌شود و تنها طبقه ثروتمند متقاضی خرید ملک هستند. سوم، در این کشورها جریان ساخت مسکن از سنتی‌سازی به صنعتی‌سازی (انبوه‌سازی به صورت صنعتی) است. در حوزه مسکن و اتخاذ سیاست‌های مرتبط در این حوزه ذکر چند نکته حائز اهمیت است.
نوع بازار مسکن در ایران متفاوت از سایر کشورهاست که این موضوع بعضا در فرهنگ مردم جاری است. خرید مسکن در ایران لزوما با نگاه مصرفی نبوده و جزئی از سرمایه‌گذاری و درآمدزایی جهت بهره‌برداری از رشد نرخ تورم از طریق اجاره است. کاهش ساختوساز در سال‌های اخیر و به تبع آن کاهش تولید مسکن، تقاضای انباشته شده در این حوزه را افزایش داده است. افزایش هزینه‌های ساخت و در نتیجه افزایش بهای تمام شده و از طرفی کاهش چشمگیر قدرت خرید مصرف‌کننده واقعی به رکود در این حوزه منجر شده است.
با در نظر گرفتن نکات مذکور اتخاذ هر سیاستی در کوتاه‌مدت منجر به حل مشکلات این حوزه نمی‌شود، از این رو با پذیرش این اصل که در حوزه مسکن باید افق بلندمدت را درنظر گرفت، در ابتدا باید به وضع قوانین جهت کاهش تقاضا از نوع سرمایه‌گذاری پرداخت تا مصرفکنندگان واقعی و در نتیجه تقاضای واقعی مسکن مصرفی کشور مشخص شود و با افزایش تولید و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، تولید‌کنندگان خود را وارد بازار ساختوساز کرده و به موازات آن طرح‌های کلانی مانند مسکن اجتماعی، مسکن ملی و مسکن مهر را نیز به اجرا رسانند.
شاه‌کلید حل مشکل مسکن چیست؟
شاه‌کلید حل مشکل مسکن کنترل نرخ تورم و نرخ رشد نقدینگی است و منابعی که وجود دارد باید در بخش تولیدی استفاده شود و وارد فضای سفته‌بازی نشود، این نکته‌ای است که باید به آن توجه کرد. تا وقتی که این مسائل حل نشود مشکلات مسکن نیز حل نخواهد شد. با عنایت به فعالیت‌های مثبتی که تاکنون انجام شده است، افزایش تولید مسکن یکی از نخستین قدم‌ها جهت حل مشکل تامین مسکن است. همچنین این موضوع در دو شاخه دیگر نیز قابل بررسی است. اول نقش‌آفرینی سیاست‌های پولی در راستای ترغیب و تشویق سرمایهگذاران در جهت ورود مستمر به حوزه مولد، دوم گرفتن فضای مطلوب از سفته‌بازان در حوزه مسکن که باعث هموار شدن ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن خواهد شد که با وجود این فضا به گوشه‌ای رانده شده است. نقش ضعیف بانک‌ها اعم از خصوصی و دولتی را در هدایت و جذب سرمایه‌ها به سمت ساختوساز مسکن نباید نادیده گرفت. (توصیه می‌شود برای حل مشکل مسکن، انبوه‌سازی از طریق اعتبار‌بخشی به یک بانک تخصصی که کل بانک‌های خصوصی و دولتی مکلف به تامین درصدی از سرمایه بانک بوده و بستر‌سازی به‌صورت یکپارچه و با مدیریت مشترک بخش خصوصی و دولتی، از برنامه‌ریزی تا اجرا انجام پذیرد.) و بالاخره این تعدد نگرش‌هایی که می‌بینیم در اقتصاد وجود دارد باید مدیریت و جهت‌دهی شود تا بتوانیم در بخش تامین مسکن قدم‌های خوبی برداریم و با وقوع اتفاقات مدیریتی مثبت به سمت حل مسائل مسکن در کشور حرکت کنیم.
در بخش پیش‌فروش چقدر ورود کرده‌اید؟ و در این عرصه برای اعتماد‌سازی چه‌کاری انجام داده‌اید؟
بیش از ۹۰درصد از فروش‌های شرکت به‌صورت پیش‌فروش است و با توجه به برند شرکت و اعتماد مشتریان و سابقه طولانی پیش‌فروش و تحت پوشش بودن آن و انعقاد قراردادهای معتبر، نسبت به جلب اعتماد عمومی اقدام شده است.
نگاه شما به تعاونی‌های مسکن‌ساز چیست؟ و چرا با وجود موفقیت این تعاونی‌ها در اوایل انقلاب هم‌اکنون با شکست‌های پی در پی روبه‌رو شده‌اند؟
اساسا شکل‌گیری تعاونی‌ها، ازاین منظر که نوعی تقسیم کار خودجوش جهت رفع نیازهای افراد است؛ بسیار ارزشمند به نظر می‌رسد. اما اینکه تعاونی‌های حوزه مسکن در سال‌های ابتدایی انقلاب موفق بوده‌اند و در سال‌های اخیر مانند سال‌های گذشته موفقیت چندانی نداشته‌اند از ابعاد مختلف قابل بررسی است. برخی از سازو‌کارهای بوروکراسی در ابتدای انقلاب به دلیل روحیه جهادی ساده‌تر و کوتاه‌تر بوده است و از طرفی عامل تورم به تبع، به عنوان یک عامل بسیار قوی در سال‌های اخیر عمل کرده است بدین صورت که با افزایش زمان ساختوساز(که می‌تواند ناشی از ضعف در نظامات نظارتی و فنی و تامین منابع مالی باشد) و افزایش نرخ تورم هزینه‌های اجرا افزایش یافته و از طرفی قدرت اقتصادی اعضای تعاونی با تطویل زمان ساخت به همان نسبت افزایش نیافته است، لذا تامین مالی پروژهها با چالش روبه‌رو می‌شود که در نهایت راهکار فروش پروژه نیمه‌کاره یا حتی رها کردن پروژه درپیش گرفته شده که نهایتا منجر به عدم موفقیت این‌گونه تعاونی‌ها می‌شود. البته این موضوع شامل همه تعاونی‌ها نمی‌شود.
درباره برنامه‌های خاص شرکت در تولید مسکن بفرمایید؟ تولیدات شما به چه میزان با فرهنگ اجتماعی و اقتصادی متقاضیان همخوانی دارد؟
شرکت توسعه و عمران امید بزرگ‌ترین شرکت ساختمانی بورسی کشور است که از پرسنل متخصص در این زمینه استفاده می‌کند. این شرکت پروژه‌هایی را به‌صورت مشارکتی یا پیمانکاری در سطح شهر تهران و چند استان کشور در دست ساخت دارد. اکثر کاربری‌های این پروژهها مسکونی بوده و طراحی و ساخت آنها با توجه به محل احداث (از لحاظ فرهنگ منطقه و سطح اجتماعی) با واگذاری ساخت به سازندگان بومی انجام می‌شود. همچنین با بهره‌گیری از ظرفیت‌های موجود شرکتهای مطرح و دانش‌بنیان ایرانی و استفاده از تکنولوژیهای روز شامل عایق‌های حرارتی ساختمان، تعبیه فضای امن در برابر زلزله در واحدهای مسکونی، اجرای عایق صوتی در کف و دیوار مشترک بین واحدها، استفاده از سیستم‌های نوین از قبیل سلول خورشیدی جهت تامین بخشی از روشنایی مشاعات، استفاده از سیستم فاضلاب خاکستری جهت جبران بخشی از آب مصرفی، استفاده از آب‌گرم‌کن خورشیدی کمکی، رنگ‌‌های نانو و… این شرکت توانسته است ضمن ارائه محصول باکیفیت، رضایتمندی مشتریان خود را تامین کند.
نگاه شما به مساله ورود شرکتهای ساختمانی به بورس چیست؟ این شرکت‌ها برای بهبود وضعیت بورسی چه اقداماتی باید داشته باشند؟
درباره ورود شرکتهای ساختمانی به بورس باید زمینه‌های اولیه آن ازجمله آگاهی سرمایهگذاران از ویژ‌گی‌های صنعت ساختمان مهیا شود. حضور این شرکت‌ها در بورس به معنای دستیابی به منابع جدید جهت توسعه سرمایه‌گذاری و ساخت‌وسازهای خود و در کنار آن تامین بستر مناسب و مطمئن برای سرمایهگذاران خرد است.
شرکت توسعه و عمران امید نیز در این حوزه با برخورداری از امکانات و تاکید بر نقاط قوت و رقابتی خود از نظر بسیاری از شاخص‌های مورد بررسی در گروه ساختمان در جایگاه برترین‌ها قرار گرفته لیکن مثل همه زیرگروه‌ها، گروه ساختمانی نیز از شرایط کلی بازار سرمایه تاثیرپذیر است. آنچه این شرکت را متفاوت می‌کند ارزش سرمایه‌گذاری‌‌ها و افزایش روز‌افزون ارزش‌آفرینی از محل احداث و تکمیل پروژهها و همچنین ایجاد اطمینان نسبت به بازده سرمایه‌گذاری در سهامداران است. با توجه به اینکه در حال حاضر بازار بورس خودرو در کشور در حال راه‌اندازی است لذا این امر درباره مسکن نیز می‌تواند کمک شایانی به خرید و فروش ملک داشته باشد و باعث رونق بازار مسکن و شرکتهای ساختمانی و عرضه آنها در بازار با کیفیت بهتر شود، چنین شرایطی رونق بازار مسکن را در پی خواهد داشت. با توجه به اینکه این پیشنهاد نیز از طرف وزارت راه و شهرسازی ارائه شده و از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان صورت می‌گیرد که کمک شایانی به خریدار می‌کند که در مدت کوتاهی مالک مسکن شود و شاید تنها دغدغه کارشناسان درباره بورسی شدن مسکن افزایش قیمت آن است.
هم‌اکنون شرکتهای ساختمانی درگیر مالیات و عوارض متعدد هستند. نگاه شما به این دو معضل چیست؟
با توجه به اینکه پرداخت عوارض و مالیات به عنوان پرداخت‌های دولتی است و در بودجه شرکت نیز پیش‌بینی شده و برای مالیات نیز براساس سال مالیاتی ذخیره درحساب‌ها لحاظ می‌شود لذا به عنوان معضل بیان نمی‌شود. این شرکت به عنوان یک رسالت اجتماعی و به جهت بهبود شرایط عمومی جامعه خود را ملزم به پرداخت مالیات می‌‌داند.
درباره کیفیت ساخت‌وساز‌ها بفرمایید و اینکه شرکت شما به چه میزان به مساله کیفیت و استاندارد‌سازی توجه دارد؟
علاوه بر نظارت‌‌ها و کنترل‌های موجود توسط ارگان‌های ذی‌ربط در بخش ساختوساز (نظیر شهرداری، سازمان نظام مهندسی و…)، معاونت فنی و اجرایی شرکت توسعه و عمران امید با بهره‌گیری از متخصصان این امر، نظارت ویژه‌ای بر اجرای پروژه‌های خود دارد. این امر منجر به افزایش کیفیت ساختمان‌های احداث شده توسط این مجموعه و ایجاد تمایز در محصولات این شرکت نسبت به سایر رقبا شده است. شایان ذکر است لیست مصالحی که قرار است در پروژه استفاده شود، پیش از اجرا (از بهترین و با کیفیت‌ترین محصولات موجود در کشور با اولویت تولیدات داخلی) مشخص شده و نظارت‌های لازم درباره رعایت و اجرای الزامات مباحث مقررات ملی ساختمان بر اساس مشخصات مصالح موجود در طول پروژه توسط کارشناسان مجرب این شرکت انجام می‌شود. شرکت در جهت بهبود کیفیت و با این نگاه که خانه محل آسایش ساکنان است از مواد و مصالح به‌‌روز و تکنولوژیهای حاضر و دانش‌بنیان در ساخت پروژهها بهره می‌گیرد.
