سریال واکنش‌های درخور در بازار مسکن آمریکا و انگلیس به «افزایش نرخ بهره» با سکانس تازه‌ای همراه شد. بعداز «کاهش تقاضای خرید» به‌واسطه کاهش انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ بهره، «سمت عرضه به تکاپو برای فروش» افتاده است. شرکت‌های ساختمانی سرعت عرضه را افزایش داده‌اند و فروشنده‌های املاک قدیمی نیز نگران «ماندن در باتلاق رکود آتی» هستند. عرضه، پیش‌تر برنده بازار بود.

 

 

تغییرات محسوس در روند تورم مسکن کشورهای غربی باعث شده جای بازنده و برنده در بازار ملک تغییر کند. افزایش نرخ بهره بانکی و همچنین نرخ سود وام خرید مسکن در آمریکا و سپس انگلیس، به فاصله کمتر از ۵ ماه از زمان اجرای این سیاست پولی کلیدی (برای کنترل تورم عمومی)، باعث کاهش تقاضای هیجانی خرید خانه و سپس تغییر مسیر تورم ماهانه ملکی در این کشورها شد.

 

 

اکنون اثر جدیدی از پادزهر تورم مسکن در این بازار مشاهده شده است.

 

گزارش رسانه‌‌‌های معتبر جهانی از وضعیت فعلی بازار مسکن آمریکا و انگلیس نشان می‌دهد، هیجان سمت تقاضا در دوره پیش‌‌‌از تغییر مثبت نرخ بهره، هم‌‌‌اکنون به جبهه عرضه منتقل شده است به طوری که در پی کاهش شدید میل به خرید خانه – تحت‌تاثیر افزایش هزینه دسترسی به وام مسکن- و شکل‌‌‌گیری چشم‌‌‌انداز کاهشی تورم در بازار مسکن، شرکت‌های فروش خانه‌‌‌های نوساز و حتی خانه‌‌‌های قدیمی، سرعت عرضه را افزایش داده‌اند تا قبل از رکود کامل خرید و کاهش بیشتر قیمت‌ها، بتوانند املاک را به فروش برسانند.

 

تقاضای خرید مسکن در انگلیس ۵۰‌درصد افت کرده است. در کل بازار مسکن آمریکا نیز اوایل ماه جاری، ۱۱‌درصد خریداران بالقوه به خاطر ناتوانی در دریافت وام خرید مسکن با نرخ بهره بالا، تصمیم به اجاره‌‌‌نشینی گرفتند. این موضوع رکود مسکن را طولانی‌‌‌تر می‌کند و برای سرمایه‌گذاران ساختمانی زنگ خطر به حساب می‌‌‌آید.

 

 

زیان سرمایه‌گذاران با ریزش ناگهانی مسکن آمریکا

پس از پایان ناگهانی رونق مسکن در ایالات‌متحده، شرکت‌هایی که تا چند ماه پیش برنده‌‌‌های بزرگی در بازار مسکن بودند، اکنون در حال تلاش برای مقابله با ضرر و زیان در این بازار هستند.

 

بر اساس گزارشی از بلومبرگ، دوبرابر شدن نرخ وام مسکن از ژانویه، تقاضای خریداران و ارزش املاک در مکان‌‌‌های مورد علاقه سرمایه‌گذاران، از فینیکس و لاس وگاس گرفته تا جکسون‌‌‌ویل فلوریدا، را کاهش داده است. این اتفاق، یک تحول سریع برای نهادها و افرادی محسوب می‌شود که با خانه‌‌‌های متعدد برای فروش و بازپرداخت وام‌‌‌های مسکن دچار دردسر شده‌‌‌اند.

 

 

کاهش رشد بازار مسکن در آمریکا، صنعت املاک این کشور را متحول کرده است و به کاهش فروش منجر شده است چراکه در چنین شرایطی هم خریداران و هم فروشندگان از انجام معامله عقب‌‌‌نشینی می‌کنند. این اتفاق ضربه بزرگی به دلالان املاک قدیمی وارد کرده است.

 

بر اساس این گزارش، دلالان املاک قدیمی، باید وام‌‌‌های خود را بازپرداخت کنند و افزایش نرخ بهره هزینه‌‌‌های آنها را بیشتر می‌کند. عواقب افزایش نرخ بهره می‌تواند در سراسر بازار مسکن بازتاب پیدا کند: همان‌طور که سرمایه‌گذاران قیمت‌ها را افزایش می‌دهند، کاهش فروش در بازار مسکن می‌تواند سرعت پیدا کند. اکثر دلالان خانه‌‌‌های قدیمی بر فروش تمرکز خواهند داشت؛ این فروش هرچه سریع‌تر باشد برای آنها بهتر است.

 

 

به گفته شرکت اتم، که یک شرکت پیشرو داده‌های املاک در کالیفرنیاست، خرید خانه‌‌‌های قدیمی در ابتدای سال رکورد زد و یک تراکنش از هر ۱۰ تراکنش را تشکیل می‌داد، به طوری که از سطح آخرین حباب فراتر رفت. این سهم در سه ماه دوم سال به ۲/ ۸‌درصد کاهش یافته است، با این وجود همچنان بالاست.

 

 

از آن زمان تاکنون نرخ وام مسکن به بالاترین سطح در ۱۵ سال گذشته رسیده است. تقاضا به‌ویژه در بازارهای سان بلِت مانند فونیکس، جکسون‌ویل و آتلانتا، به سرعت کاهش یافته است. خریدوفروش املاک قدیمی حدود ۱۴‌درصد از معاملات در آن مناطق را در سه ماه دوم سال تشکیل داده است، اما طبق داده‌‌‌های ماهانه اخیر شرکت اتم، این رقم در ماه‌های ژوئیه و اوت کاهش یافته است.

 

 

حاشیه سود معمول در ماه اوت از ۹/ ۳۰‌درصد در سال گذشته به ۹/ ۲۵‌درصد کاهش یافته است. در آستین تگزاس، دلالان خانه‌‌‌های قدیمی تقریبا یک‌درصد ضرر کرده‌‌‌اند، در حالی که در سن خوزه کالیفرنیا، جایی که قیمت‌ها سریع‌‌‌ترین کاهش را دارند، سود ناخالص پس از افزایش ۴۵‌درصدی در ماه مارس، تنها ۵/ ۶‌درصد بوده است.

 

 

مارک زندی، اقتصاددان ارشد مودیز آنالیتیکس، در مورد بازارهای سوداگرانه می‌‌‌گوید، دلالان خانه‌‌‌های قدیمی به نوسانات شدید قیمت‌ها کمک می‌کنند. زمانی‌‌‌که نرخ‌های وام مسکن پایین بود، آنها قیمت‌ها را بالا بردند و اکنون که نرخ‌ها بالاتر است، قیمت‌ها را کاهش می‌دهند.

 

 

آی بایرهایی (شرکت‌های املاک که از الگوریتم‌‌‌ها و فناوری برای خرید و فروش سریع خانه استفاده می‌کنند) مانند اوپن دور، به دنبال کسب سود با دریافت هزینه ارائه خدمات از هر فروشنده هستند تا خانه‌‌‌ آنها را از دستشان دربیاورند و پس از انجام تعمیرات جزئی، آن را دوباره بفروشند.

 

 

بر اساس اطلاعات یک شرکت پیشرو در تحقیقات بازار، در سراسر ایالات‌متحده ۴۲‌درصد از خانه‌‌‌هایی که این شرکت در ماه اوت فروخته است، با مبلغی کمتر از آنچه این شرکت خریداری کرده بود معامله شده است. این رقم در فونیکس ۷۶‌درصد بود.

 

 

افزایش قیمت مسکن در ایالات متحده برای حداقل یک دهه تضمین شده بود؛ این بازار پررونق، برای افراد شاغل در آن سودهای فوق‌‌‌العاده‌‌‌ای داشت. نوآ بروسیوس، رئیس شرکت وام دهنده کاپیتال فاند، که در فینیکس، کلرادو و تگزاس تجارت می‌کند، می‌‌‌گوید، مشتریان خانه‌‌‌دار این شرکت با وجود مشکلات، وام‌های خود را پس می‌دهند. با این حال نرخ نکول در کارنامه او، که به ۲۵/ ۱‌درصد کاهش یافته بود، در دو ماه گذشته به ۵/ ۲‌درصد رسیده است.

 

 

کاهش تقاضای نوساز در انگلستان

بزرگ‌ترین شرکت سازنده مسکن در انگلستان اعلام کرده است که تقاضا برای خانه‌‌‌های نوساز به دلیل آشفتگی اقتصادی و افزایش هزینه‌‌‌های وام‌‌‌گیری به سرعت در حال کاهش است.

 

 

بر اساس گزارشی از فایننشیال تایمز، شرکت املاک بارات در گزارش اخیر خود از معاملات خانه اعلام کرده است که متقاضیان خرید به طور متوسط ۱۸۸ خانه در هفته رزرو می‌کنند، در حالی که این رقم در سال مالی گذشته ۲۸۱ مورد بوده است. بر اساس این گزارش، تقاضا به طور قابل‌توجهی (۴/ ۴۹‌درصد) کمتر از تقاضای سالانه در سه سال گذشته است، که نشان‌دهنده اثرگذاری سیاست‌های جدید ضدتورمی مرتبط با بخش مسکن در انگلستان است، به طوری که نگرانی‌های فزاینده در مورد هزینه زندگی با افزایش نرخ بهره وام مسکن و کاهش در دسترس بودن وام مسکن آمیخته شده است.

 

 

این شرکت که با تورم هزینه ساخت ۹ تا ۱۰‌درصد هم دست‌‌‌وپنجه نرم می‌کند، اعلام کرده است که انتظار دارد سود تعدیل شده قبل از مالیات ۵/ ۹۷۲‌میلیون پوند برای کل سال، مطابق با برآوردهای تحلیلگران باشد، اما این عددکمتر از پیش‌بینی‌‌‌های قبلی و کمتر از ۰۵/ ۱‌میلیارد پوند ثبت شده در سال گذشته است.

 

 

دیوید توماس، مدیر اجرایی، در این شرکت می‌‌‌گوید، کاهش فروش، بیانگر واکنش مشتریان به افزایش عدم‌اطمینان اقتصادی است. از زمان تصویب «مینی بودجه » کواسی کوارتنگ، وزیر سابق خزانه‌‌‌داری، در ماه گذشته نرخ وام مسکن به شدت افزایش یافته است و هزینه وام دوساله با نرخ ثابت در حال حاضر حدود ۶‌درصد است.

 

 

بارات با اشاره به نرخ‌های وام مسکن به عنوان امری حیاتی برای سلامت بازار مسکن، اعلام کرده است که چشم‌‌‌انداز بازار مسکن نامشخص است، در نتیجه، زمانی‌‌‌که خرید زمین «به طور فزاینده‌ای گزینشی» می‌شود، سرعت ساخت‌‌‌وساز نیز احتمالا کاهش می‌‌‌یابد.

 

 

گلینیس جانسون، تحلیلگر جفریز نیز در یادداشتی تاکید می‌کند هنوز برای تشخیص در مورد چگونگی رکود خیلی زود است، اما کاهش خرید زمین، در حالی که به ساخت‌‌‌وساز منجر نمی‌شود برای حفظ پول نقد مهم است.

 

 

کریس میلینگتون، تحلیلگر نیومیس نیز می‌‌‌گوید گزارش‌های اخیر نشان می‌دهد که «مینی بودجه» تاثیرگذاری خود را آغاز کرده است؛ در واقع تاثیرگذاری این سیاست اجتناب‌‌‌ناپذیر است اگر تغییری در بازار وام مسکن رخ ندهد، احتمالا کاهش تقاضا در سال آینده شدیدتر خواهد بود.

 

 

افزایش نرخ وام مسکن و کاهش تقاضا برای مسکن به چالش‌های پیش‌‌‌روی سازندگان مسکن در انگلستان اضافه خواهد کرد. هزینه‌‌‌های ساخت با تورم افزایش یافته است، و همین امر بر تقاضا تاثیر می‌‌‌گذارد و به ارزش سهام در این بخش ضربه می‌‌‌زند. سهام بارات هفته گذشته بیش از ۷‌درصد سقوط کرده است، که کاهش ارزش سهام آن از ابتدای سال را به ۶۰‌درصد رسانده است.

 

 

شرکت‌های رقیب مانند تیلور ویمپی و پرسیمون نیز امسال بین ۵۰ تا ۶۰‌درصد کاهش ارزش سهام داشته‌‌‌اند.