رکود تورمی، بازار جایگزین بخشی از خریدهای ملکی را نیز از کار انداخت. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، در حالی که به دلیل جهش قیمت مسکن و ناتوانی مالی دو گروه عمده متقاضیان مسکن برای خرید آپارتمان‌‌های موردنظر، دست‌‌کم طی دو سال گذشته، بازار تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای قدیمی‌‌ساز رونق گرفته بود، در سال جاری، در نتیجه رشد شدید هزینه‌های بازسازی و تورم مصالح و تجهیزات ساختمانی، این بازار نیز به کما رفته است. در شرایطی که سال گذشته، تقاضا برای تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای کلنگی و قدیمی‌‌ساز تا دو برابر افزایش یافته بود، امسال اما، این بازار نیز دچار رکود و افت محسوس تقاضا شده است که رشد محسوس هزینه‌های بازسازی در نتیجه تورم ساختمانی و افزایش شدید قیمت مصالح، یکی از مهم‌ترین دلایل این رکود و کاهش تقاضا محسوب می‌شود. بعد از شروع دوره جهش در بازار مسکن شهر تهران از سال ۹۷، در شرایطی که بسیاری از متقاضیان مصرفی و خانه‌‌اولی‌‌ها به دلیل کاهش شدید قدرت خرید، عملا توانایی خود را برای خرید آپارتمان از دست داده و به حاشیه بازار رانده شدند سه گروه دیگر از متقاضیان، با دو اقدام متفاوت، بازار جایگزین را برای قابل سکونت کردن واحدهای مسکونی قدیمی‌‌ساز و بعضا کلنگی انتخاب کردند.

دسته اول، خانه‌‌اولی‌‌ها، گروه‌های فاقد مسکن یا افرادی بودند که به دلیل جهش شدید قیمت مسکن و دامنه‌‌دار شدن آن در سال‌های بعد، توان مالی خود را برای خرید واحدهای نوساز یا کم‌سن‌وسال از دست دادند. این گروه به بازار واحدهای قدیمی‌‌ساز و کلنگی رفته و اقدام به خرید واحدهای با عمربنای بالا کردند. آنها با هزینه مبلغی که به مراتب کمتر از مابه‌‌التفاوت بهای آپارتمان نوساز با واحدهای مسکونی کلنگی است، اقدام به بازسازی داخلی و انجام تعمیرات در این واحدها کرده و سکونت خود را در آنها آغاز کردند.

این روش جایگزین از سوی گروه دیگری از متقاضیان بازار مسکن نیز مورد استقبال قرار گرفت. این گروه افرادی بودند که بعد از سکونت چند ساله در یک واحد مسکونی و افزایش عمربنای واحد، قصد داشتند با فروش واحد خود، آپارتمان جدید‌‌تر و با عمربنای کمتر (غالبا نوساز و کلید‌نخورده)، خریداری کرده و در آن ساکن شوند. گروهی از این افراد نیز بعد از برخورد با جهش ملکی و رشد شدید هزینه‌های خرید آپارتمان جدید، از این تصمیم انصراف داده و بازار جایگزین را انتخاب کردند. این افراد ترجیح دادند در شرایطی که هزینه‌های خرید آپارتمان جدید به میزان شدید رشد کرده و در موارد بسیاری از توان مالی آنها خارج شده است، با صرف هزینه به مراتب کمتر، اقدام به بازسازی داخلی واحد خود کرده و به لحاظ ظاهری و مشخصات داخلی، با تعویض و نوسازی تجهیزات واحدها، محیط تازه‌‌ای را برای زندگی خود ایجاد کنند. در این میان، گروه سومی هم بودند که تقاضا در بازار جایگزین ملکی یعنی تعمیر و بازسازی داخلی آپارتمان‌‌ها را افزایش داده و منجر به داغ شدن بازار بازسازی شده بودند. همزمان با شروع دوره جهش و پیشروی بازار مسکن در این فاز، فعالیت سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران کوتاه‌مدت ملکی نیز افزایش یافت. گروهی از این افراد به دلیل تورم شدید ملکی، اقدام به خرید آپارتمان‌‌های قدیمی و چند‌ساله کرده و بعد از بازسازی داخلی این واحدها، آنها را چند ماه بعد با سود قابل توجه و قیمت بالاتر به بازار فروش عرضه می‌کردند. در سال جهش بازار مسکن در شهر تهران به‌ویژه در سال‌های ۹۸ و ۹۹ و همچنین ابتدای ۱۴۰۰ این روش معاملات ملکی به میزان محسوسی رشد کرده بود. «دنیای اقتصاد» در گزارشی که اوایل تابستان سال گذشته با عنوان «بازار جایگزین تبدیل ملک» در همین صفحه منتشر کرد از فرود تقاضای ملکی در بازار تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای مسکونی قدیمی‌‌ساز خبر داد. براساس این گزارش، در شرایطی که موج جهش قیمت مسکن باعث خروج سنگین «خانه‌‌اولی»ها از بازار خرید شد اما «متقاضیان تبدیل آپارتمان» به بازاری جدید منتقل شدند. به دنبال استمرار جهش در بازار مسکن، در سال گذشته، رکود «تبدیل خانه» باعث رونق «تعمیر خانه» شد. به‌طوری‌که براساس نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده در این گزارش، مشتریان شرکت‌‌های بازسازی آپارتمان طی یک‌سال یعنی در فاصله تابستان ۹۹ تا تابستان ۱۴۰۰ تا دو برابر افزایش یافته به‌طوری‌‌که با هجوم تقاضا هزینه تعمیر ساختمان نیز تا بیش از ۵۰ درصد در سال گذشته رشد کرد.

تغییر شرایط در بازار جایگزین

اما رونق بازار تعمیر و بازسازی داخلی واحدهای مسکونی، که در سال گذشته منجر به افزایش دو برابری تقاضا در این بازار شده بود، نه تنها امسال ادامه‌‌دار نشد که در سال ۱۴۰۱ این بخش زیرمجموعه بازار ملک نیز در نتیجه رکود تورمی به کما رفت. در واقع بازاری که به خاطر اضطرار تقاضای مسکن طی دو سال گذشته به‌ویژه سال ۱۴۰۰ پا گرفته بود هم‌‌اکنون به ورطه رکود تورمی کشیده شده است. در این زمینه دو علت مهم وجود دارد که یک دلیل را می‌توان به عنوان دلیل اصلی و دلیل دیگر را به عنوان علت فرعی رکود فعالیت‌‌های مربوط به بازسازی داخلی واحدهای مسکونی قدیمی‌‌ساز و با عمربنای بالا معرفی کرد. منظور از تعمیر و بازسازی داخلی، تعویض و نوسازی تجهیزات داخلی و ظاهری درون واحد مانند کابینت‌‌ها، کفپوش، کاشی و سرامیک، تجهیزات سرویس‌‌های بهداشتی و اقداماتی از این دست است. البته در برخی از موارد، بازسازی از این میزان فراتر رفته و برخی از تاسیسات ساختمان مانند لوله‌‌کشی‌‌ها، برق‌‌کشی و… نیز به دلیل پوسیدگی یا هر علت دیگری، نیاز به تعویض پیدا می‌کنند. در برخی موارد نیز مالک واحد مطابق با سلیقه خود می‌تواند به صورت محدود برخی از دیوارها را تخریب یا جابه‌جا کند. اما عمده فرآیند بازسازی مربوط به تعمیر، بازسازی و نوسازی همان اقلام و تجهیزات داخلی ساختمان شامل کابینت‌‌ها، کفپوش، کاشی وسرامیک، تجهیزات سرویس‌‌های بهداشتی و اقداماتی از این دست است. علت اصلی رکود فعالیت‌‌های بازسازی و کاهش محسوس تقاضا در این زمینه مربوط به تورم شدید مصالح و تجهیزات ساختمانی یا همان هزینه‌های بازسازی است. هم‌‌اکنون عمده هزینه‌های بازسازی به طور متوسط تا دو برابر هزینه‌های مشابه در سال گذشته افزایش یافته است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» بر پایه بررسی تک‌به‌تک هزینه‌های آیتم‌‌های بازسازی داخلی واحدهای مسکونی نشان می‌دهد هم‌‌اکنون یک بازسازی ظاهری و معمولی در داخل واحدهای قدیمی‌‌ساز با مساحت حدود ۸۵ مترمربع تا حدود ۲۰۰ میلیون تومان هزینه دربردارد. بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» با استناد به فهرست قیمت‌‌های اقلام مورد استفاده در بازسازی داخلی واحدهای مسکونی به همراه هزینه حمل و اجرت نصب هر کدام از این آیتم‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون هزینه تعویض و نوسازی کابینت‌‌های آشپزخانه به همراه متعلقات آن شامل سینک ظرفشویی، هود، فر و گاز توکار، برای یک واحد معمولی ۸۵ مترمربعی، با متریال معمولی و کیفیت متوسط، حول و حوش ۵۵ میلیون تومان تمام می‌شود. برای چنین واحدی هزینه تامین و نصب کفپوش لمینت، حدود ۲۵ میلیون تومان است. کاشی و سرامیک سرویس‌‌ها حول و حوش۱۲ میلیون تومان، شیرآلات کل واحد ۲۰ میلیون تومان، کمد دیواری۱۵ میلیون تومان، درب ورودی ضدسرقت دست‌‌کم از حدود ۵ میلیون تومان، درب‌های داخل واحد۷میلیون تومان، نقاشی دیوارها و سقف۱۵ میلیون تومان و هزینه برآوردی برای سایر تجهیزات تکمیلی، بعد از بازسازی (پرده پنجره‌ها، پکیج، …) حدود۴۰ میلیون تومان تمام می‌شود. در واقع مجموع کل هزینه، با ارقام برآوردی درج شده، معادل ۱۹۴ میلیون تومان است. البته بسته به جنس متریال و وجود تفاوت در هزینه‌های حمل و نقل و برخی اجرت‌‌ها، این هزینه می‌تواند تا حدی کمتر یا بیشتر تمام شود. این ارقام براساس هزینه‌های متعارف برای بازسازی معمولی با متریال معمولی با استناد به فهرست هزینه‌های ارائه شده از سوی فعالان بازار بازسازی و همچنین لیست‌‌های قیمت، اجرت و نصب دریافت شده از هر کدام از صنف‌‌های یاد‌شده و فعال در این زمینه، استخراج شده است. علت دوم مربوط به کاهش نسبی تقاضای سفته‌‌بازی و سوداگری ملکی نسبت به دوره اوج جهش است. هم‌‌اکنون اگرچه وزن غالب خریدهای ملکی، از سوی متقاضیان سرمایه‌‌ای انجام می‌شود اما فعالیت‌‌های سفته‌‌بازی و خرید و فروش‌های کوتاه‌‌مدت به انگیزه کسب سودهای بالا در مدت زمان کم، چندان رواج ندارد. از این رو تقاضا برای بازسازی داخلی از سوی این گروه از متقاضیان نیز کمتر شده است.

هزینه بازسازی سه برابر وام تعمیرات

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به تحقیقات انجام شده در این زمینه نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون هزینه بازسازی معمولی و متعارف برای یک واحد معمولی ۸۵ مترمربعی با استفاده از متریال کیفیت متوسط، معادل یک‌سوم مبلغ وامی است که در قالب وام جعاله یا تعمیرات مسکن به مالکان این واحدها پرداخت می‌شود. شاید یکی از دلایل عمده کاهش تقاضا برای بازسازی از سوی مالکان واحدهای قدیمی‌‌ساز به این عامل نیز مربوط باشد.

هم‌‌اکنون مبلغ مصوب برای پرداخت وام تعمیرات به مالکان متقاضی و واجد شرایط معادل ۸۰ میلیون تومان است. این وام پس از احراز واجد شرایط بودن فرد و همچنین از کانال خرید اوراق وام مسکن، پرداخت می‌شود. برآوردهای «دنیای اقتصاد» براساس سطح متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در حال حاضر نشان می‌دهد هم‌‌اکنون معادل حدود ۲۰ درصد از مبلغ این وام صرف خرید اوراق می‌شود. در واقع عملا ۶۴ میلیون تومان وام تعمیرات در نهایت به متقاضی پرداخت می‌شود. در حالی که برآوردها نشان می‌دهد هزینه یک بازسازی معمولی برای یک واحد ۸۵ متری هم‌‌اکنون حول و حوش ۲۰۰ میلیون تومان یعنی سه برابر این میزان (مبلغ واقعی وام جعاله) است. از سوی دیگر بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، هزینه بازسازی معمولی یک واحد ۸۵ مترمربعی، معادل سهم قابل توجهی از وام خریدی است که هم‌‌اکنون به متقاضیان مسکن پرداخت می‌شود. در واقع این هزینه حول وحوش مبلغ واقعی وام خرید مسکن است.

عیار واقعی وام مسکن

هم‌‌اکنون سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی در شهر تهران ۲۰۰ میلیون تومان است که با مبلغ وام جعاله در نهایت به ۲۸۰ میلیون می‌‌رسد. با کسر هزینه اوراق در نهایت حول و حوش ۲۲۴ میلیون تومان برای فرد وام‌‌گیرنده باقی می‌‌ماند که عملا فاصله محسوسی با مبلغ مورد نیاز برای بازسازی و تعمیرات داخلی واحدهای مسکونی ندارد و تقریبا معادل با آن است. همین عامل باعث شده است تا بانک‌های دیگر، به شکل چراغ خاموش، وام‌‌های تعمیرات ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی البته با رسوب مبلغی معادل ۲۰ تا ۲۵ درصد در حساب تسهیلاتی فرد تا زمان تسویه کامل اصل و سود وام، به متقاضیان پرداخت کنند. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است، مقایسه مبلغ وامی که هم‌‌اکنون در شبکه بانکی بابت خرید و تعمیر واحدهای مسکونی پرداخت می‌شود با هزینه تخمینی یک بازسازی معمولی، عیار واقعی وام مسکن را نشان می‌دهد. در واقع این بررسی‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون عیار واقعی وام خرید مسکن به وامی معادل هزینه روز تعمیر و بازسازی داخلی تقلیل ارزش داده است.

دو گروه متقاضی بازسازی مسکن

با وجود سرایت رکود تورمی به بازار بازسازی و تعمیرات ملکی، همچنان این بازار متقاضیان خاص خود را دارد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون دو گروه عمده متقاضی هر چند به شکل محدودتر در مقایسه با دو سال اخیر در این بازار حضور دارند. یک گروه بخشی از متقاضیان تبدیل به احسن هستند که پیش از این تصمیم قطعی برای فروش واحد خود و خرید واحدهای آماده داشتند اما هم‌‌اکنون توان خرید خود را از دست داده‌‌اند و ترجیح می‌دهند واحد قدیمی خود را بازسازی و نوسازی کنند. از سوی دیگر، یک گروه مهم متقاضی بازار جایگزین یا همان بازار بازسازی و نوسازی تجهیزات داخلی آپارتمان‌‌های قدیمی‌‌ساز، خریداران خانه‌های سالخورده هستند. همزمان با پیشروی بازار مسکن در فاز جهش، سهم واحدهای قدیمی‌‌ساز و کلنگی از کل معاملات مسکن شهر تهران افزایش یافت. این سهم هم‌اکنون به سه برابر سهم خرید سالخورده‌های ملکی از سوی متقاضیان مسکن، نسبت به دوره قبل از جهش قیمت مسکن شهر تهران، رسیده است. در واقع هم‌‌اکنون سهم خرید واحدهای مسکونی سالخورده، کلنگی یا با عمر بنای بالا که برای سکونت نیاز به بازسازی و تعمیر دارند به ۲۲ درصد کل معاملات مسکن شهر تهران رسیده است که این میزان در مقایسه با دوره قبل از جهش، سه برابر رشد داشته است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد هم‌‌اکنون از هر ۵ نفر خریدار مسکن در شهر تهران، یک نفر واحد کلنگی خریداری می‌کند. این نسبت حتی نسبت به پارسال هم به میزان محسوس افزایش یافته است. سال گذشته سهم سالخورده‌ها از معاملات مسکن شهر تهران حول و حوش ۱۳ درصد بود که هم‌‌اکنون این سهم به ۲۲ درصد افزایش یافته است. افزایش سهم سالخورده‌ها از معاملات مسکن به دلیل افت قدرت خرید و کاهش عرضه نوسازها، یکی از عوامل مهمی است که باعث شده است با وجود تورم شدید در بازار نوسازی و بازسازی داخلی واحدهای مسکونی، همچنان تعدادی از متقاضیان در این بازار حضور داشته باشند. این حضور اما به دلیل تورم شدید هزینه‌های تعمیرات و بازسازی، کمرنگ است.