داده‌های رسمی نشان می‌دهد تورم سالانه شهر تهران پس از جهش‌های ريز و درشت از سال 97 و خيزهای طولانی، از بهار سال گذشته افت داشته و در زمستان 1400 به عدد 33 درصد رسيده؛ تورم ماهانه و نقطه‌ای نيز به ترتيب 0.6 درصد و 19.8 درصد اعلام شده است.

با وجود كاهش تورم در سال گذشته و انتظار برای به تعادل رسيدن بازار مسكن، اما متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكونی در پايتخت در اسفند ماه به 35 ميليون تومان رسيد. البته كه وضعيت تورم و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكونی تنها در پايتخت متلاطم نيست و به تمام شهرهای كشور تسری يافته است. با استناد به يكي از گزارش‌های مركز آمار متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در نيمه نخست سال 91 و در كل كشور حدود 931 هزار تومان بود كه در سال 99 به بيش از 9 و نيم ميليون تومان رسيد؛ طي 9 سال متوسط قيمت خانه حدود 921درصد جهش داشته است.

اين روند به تنهايي موجبات حاشيه‌نشينی و بدتر شدن وضعيت شاخص دسترسی به مسكن را فراهم كرده؛ با مقايسه حداقل دستمزد در سال 1400 و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكونی در تهران، يک كارگر برای خريد خانه‌ای 80 متری در منطقه 18 كه ارزان‌ترين منطقه تهران در اسفند ماه بود، بايد حداقل 26 سال صبر كند، البته كه اين رقم در شرايط «عدم تغيير قيمت‌ها» خواهد بود. هر ساله با بالا رفتن تورم در اقتصاد و تضعيف قدرت خريد افراد، زمان لازم برای خانه‌دار شدن نيز افزايش می‌يابد. با بالا رفتن تورم در بازار مسكن خانه اولی‌ها نيز دچار مشكل شده‌اند تا جايی كه طی دو، سه سال اخير، خانه اولی‌های بسياری از بازار مسكن خارج شده‌اند.

كاهش تورم؟

مركز آمار در تازه‌ترين گزارش خود به بررسی وضعيت شاخص قيمت املاک مسكونی در تهران پرداخت؛ در اين گزارش تورم ماهانه، نقطه‌ای و سالانه بر مدار كاهشی بوده و در انتهای سال 1400 به كمترين رقم خود رسيده است. البته كه نوسان تورم ماهانه در سال گذشته، مهم‌ترين نكته تغييرات در بازار مسكن بوده؛ بيشترين رقم اين شاخص 3.25 درصد در بهمن ماه و كمترين نيز 0.1 درصد در فروردين اعلام شد.

اگرچه كه بسياری از كارشناسان بر اين باورند كه يكی از دلايل تغييرات تورم ماهانه ورود و خروج از «فصل تقاضاست» اما افزايش يا كاهش نرخ دلار نيز بر آن بی‌تاثير نيست. در بهمن، مرداد و آذر سال 1400 كه به ترتيب بيشترين تورم ماهانه را به ثبت رسانده بودند، نرخ ارز در كانال 27 و 28 هزار تومانی قرار داشت. البته كه مهم‌ترين دليل افزايش نرخ تورم ماهانه در اين سه ماه تغيير دولت در مرداد، اعلام آغاز مذاكرات در آذر و انتشار اخبار ضد و نقيض از روند مذاكرات در بهمن ماه است.

قله تورمی سالانه بازار مسكن در تهران ارديبهشت ماه با نرخ 84.6 درصدی رقم خورد. كمترين تورم سالانه نيز در اسفند ماه با رقم 33 درصد بود. البته كه كاهش نرخ تورم آن هم در شرايطی كه تورم كل كشور همچنان بالای 40درصد بوده و متغيرهای پولی نيز وضعيت نامناسبی دارند، كمی عجيب به نظر می‌رسد. برخی كارشناسان بر اين باورند كه استناد به اعداد و ارقام ارايه شده و پيش‌بينی بهبود شرايط ناممكن است؛ چراكه قيمت مسكن به شاخص‌های متعددی بستگی دارد كه يكي از آنها تورم مصالح ساختمانی است كه در سال جاری با افزايش قيمت سيمان و ميلگرد، سير صعودی خواهد داشت.

افت محسوس معامله خانه

نيمه نخست دهه 90 وضعيت بازار مسكن، رونقی بود و به نظر می‌رسد تا رسيدن مجدد به آن مسير طولانی پيش رو باشد؛ 388 هزار و 983 فقره معامله در شش ماهه نخست سال 91 به ثبت رسيد. اين در حالی است كه كل معاملات مسكن در مدت مشابه سال 99 حدود 172 هزار فقره بوده است. كاهش 68درصدی طي 9 سال. بدترين نيم سال بازار مسكن شش ماه دوم 98 بود كه معاملات مسكن به رقم 105 هزار فقره نرسيد. البته كه در مقابل تعداد معاملات مسكن طی اين سال‌ها روند صعودی داشته و از 200 هزار معامله در شش ماهه نخست سال 91 به بيش از 241 هزار معامله در نيمه نخست سال 99 رسيد. اگرچه كه اين ميزان معامله برای اجاره خانه نسبت به سال‌هايی كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكونی در كشور جهش ناگهانی داشته، بسيار كمتر است. اما همزماني روند كاهشی خريد و فروش مسكن و افزايش اجاره‌ها نشان از خروج خانه اولی‌ها از بازار دارد.

اجاره‌های كمرشكن

داده‌های رسمی نشان می‌دهد كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكونی در شهرهای كشور سال 90 حدود 775 هزار تومان بود كه در سال 99 به 7 ميليون و 671 هزار تومان رسيد؛ 890 درصد جهش. همزمان با افزايش متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در كشور، مبلغ اجاره‌بها به ازای هر مترمربع نيز افزايش يافت. به گونه‌ای كه در مدت مذكور از حدود 4 هزار تومان به 210.8 هزار تومان افزايش يافت؛ جهشی 5150 درصدی. براساس گزارش‌های رسمی استان‌های تهران و ايلام با متوسط نرخ اجاره به ازای هر مترمربع 50 و 49 هزار تومان ركورد بالاترين نرج اجاره كشور در سال 99 را از آن خود كردند.