پایگاه خبری تحلیلی

سه شنبه , ۱۲ مهر ۱۴۰۱

وضعیت مالیات مسکن در بودجه سال آینده

http://khaneroshan.ir/?p=24035

جریان ملاکی باز هم موفق شد ذهن سیاستگذار را از «مالیات اصلی» به «مالیات فرعی» منحرف کند. مالیات بر خانه‌خالی و مالیات بر املاک لوکس، برای سومین‌بار در بودجه گنجانده شد؛ بدون آنکه حتی یک ملک طی دو سال گذشته مشمول این دو مالیات شده باشد. این دولت وعده داد با «مالیات موثر» جریان ملک‌بازی و خریدهای غیرمصرفی مسکن را مهار می‌کند. اما آنچه برای بازار مسکن ۱۴۰۱ تدارک دیده، ابزارهایی غیراز «مالیات سالانه بر املاک» است. مالیات سالانه، مالیات اصلی در جهان برای تنظیم بازار مسکن است.

به گزارش «خانه روشن» به نقل از دنیای اقتصاد؛دو مالیات پوچ در بخش مسکن با وجود اینکه طی دو سال گذشته فاقد کارآیی برای کنترل سفته‌بازی ملکی بوده، در لایحه بودجه ۱۴۰۱ کشور برای بار سوم تمدید شده است.  دولت درصدد است برای سومین سال متوالی به جای استفاده از ابزار مالیاتی موثر که بتواند جریان سوداگری در بازار مسکن را مهار کند، نسخه فیک مالیات سالانه را در بودجه بگنجاند؛ نسخه‌ای که طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ نیز فقط روی کاغذ باقی ماند و امکان اجرا پیدا نکرد. با وجود اینکه مالیات سالانه املاک موثرترین ابزار ضد احتکار و سفته‌بازی در بازار مسکن کشورهای توسعه یافته است، اما در ایران قرار است نسخه انحرافی این مالیات به عجیب‌ترین و بدترین شکل ممکن اجرا شود.

بر اساس مفاد لایحه بودجه ۱۴۰۱ کشور که روز گذشته منتشر شد، بند «ر» تبصره ششم این لایحه به مالیات خانه‌های لوکس تعلق دارد. مفاد این بند عینا در تبصره‌های بودجه مصوب سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ کشور نیز آمده بود و اکنون نیز دولت درصدد سه‌باره تمدید این مالیات فرعی است. عایدی نسخه‌ فیک مالیات سالانه که به عنوان «مالیات املاک لوکس» قرار است اجرا شود، عملا در دو سال اخیر صفر بوده و از این بابت می‌توان این مالیات را کاملا «پوچ» خواند.

دومین مالیات فرعی که در لایحه بودجه تکرار شده و دولت سیزدهم قصد دارد مسیر بی‌نتیجه دولت دوازدهم را برای وصول آن طی کند نیز مالیات خانه‌های خالی است. از زمانی که موضوع مالیات خانه‌های خالی مطرح شده بیش از دو سال می‌گذرد و هنوز حتی اطلاعات سامانه‌ای که برای این منظور طراحی شده، تکمیل نشده است که بتوان با اتکا به آن نسبت به شناسایی خانه‌های خالی مشمول مالیات اقدام کرد. همین موضوع سبب شده درآمد دولت از این سرفصل مالیاتی نیز همچنان صفر باشد و با این وجود اصرار برای تمدید این مالیات پوچ از سوی دولت، سوال‌برانگیز است.

  مالیات خانه‌های لوکس چقدر است؟

نحوه اخذ مالیات املاک لوکس که دولت در بودجه دو سال اخیر نیز گنجانده و درصدد است در سال آینده نیز این بند بی‌نتیجه را پیگیری کند، به این ترتیب است که املاک لوکس به پنج طبقه قیمتی تقسیم و برای هر یک ضریبی تعریف شده است که مبنای اخذ مالیات است. بر این اساس برای خانه‌هایی با ارزش روز ۱۰ تا ۱۵میلیارد تومان، معادل ۱/ ۰ درصد از ارزش روز ملک مالیات پیش‌بینی شده است. ضریب مالیات املاک با ارزش ۱۵ تا ۲۵ میلیارد تومان نیز ۲/ ۰ درصد، املاک ۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومانی ۳/ ۰ درصد، املاک ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومانی ۴/ ۰ درصد و املاک با ارزش بیش از ۶۰ میلیارد تومان ۵/ ۰ درصد است.

این در حالی است که کف مالیات سالانه املاک در کشورهای توسعه یافته متعلق به خانه‌های ارزان در مناطق کم‌برخوردار تقریبا با مالیاتی که املاک لوکس قرار است در ایران بپردازند، برابر است. مالیات سالانه ارزان‌ترین خانه‌های مسکونی در کشورهای توسعه یافته به‌طور میانگین ۱۶/ ۰ درصد و در آمریکا ۲/ ۰ درصد است. این در حالی است که ضریب مالیات سالانه املاک لوکس در این کشورها بین ۵/ ۱ تا ۹۳/ ۱ درصد از ارزش روز ملک است.

بنابراین آنچه قرار است اکنون به عنوان ابزار مالیاتی در بخش مسکن مورد استفاده قرار گیرد، مالیات انحرافی است که تناسبی با نسخه اصلی که در دنیا تجربه شده است، ندارد. در واقع مالیات خانه‌های لوکس به خاطر دو اختلاف کلیدی با نسخه اصلی مالیات سالانه، مالیات انحرافی به شمار می‌آید که برای سومین بار در بودجه ۱۴۰۱ نیز قرار است اعتبار بگیرد.

علت اول این است که این مالیات قرار است فقط از مالکان خانه‌های فوق لوکس با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان اخذ شود و این در حالی است که مالیات سالانه به همه املاک تعلق می‌گیرد و فقط ضریب آن در مورد املاک لوکس و مصرفی متفاوت است. علت دومی که سبب شده مالیات خانه‌های لوکس به عنوان مالیات فیک شناخته شود نیز این است که نرخ آن موثر نیست.

  کمترین مالیات از کمترین خانه‌ها

حتی اگر به هر دلیل دولت بنا دارد املاک مصرفی را از مالیات معاف کند، دست‌کم انتظار می‌رود نرخ آن موثر باشد. اگرچه اخذ مالیات از خانه‌های لوکس، کارکرد مالیات سالانه را نخواهد داشت و نمی‌تواند نقش موثری در مهار سفته‌بازی داشته باشد‌(چراکه کانون سفته‌بازی ملکی بازار املاک مصرفی است و نه لوکس)، اما کمترین انگیزه دولت از اخذ این مالیات کسب درآمد و نیز توزیع ثروت میان طبقات بالا و پایین درآمدی است. با این حال مالیات خانه‌های لوکس به شکلی که در لایحه بودجه آمده به دلیل نرخ غیرموثر و تعجب‌برانگیز آن، حتی این اهداف را نیز محقق نمی‌کند. نرخ مالیات خانه‌های لوکس در ایران در حدی تعیین شده که به مراتب حتی از نرخ شارژ متعارف ساختمان که مالکان آنها می‌پردازند، کمتر است. به عنوان مثال یک واحد آپارتمان ۱۲ میلیارد تومانی در تهران به‌طور میانگین سالانه ۱۵ میلیون تومان شارژ پرداخت می‌کند و این در حالی است که با توجه به ضریب ۱/ ۰ درصدی مالیاتی که برای مازاد ارزش ۱۰ میلیارد تومانی چنین خانه‌ای پیش‌بینی شده، او باید سالانه مالیاتی معادل دو میلیون تومان یعنی رقمی به مراتب کمتر از نصف شارژ ساختمان پرداخت کند. از این جهت می‌توان عنوان بدترین شکل استفاده از ابزار مالیات سالانه در بخش مسکن را به آنچه قرار است در کشور ما پیاده شود، اطلاق کرد. بنابراین اگر نقص لایحه بودجه ۱۴۰۱ در این بخش برطرف نشود، ارزان‌‌‌ترین مالیات متعارف برای گران‌‌‌ترین و لوکس‌‌‌ترین خانه‌ها در ایران پیش‌بینی شده که حتی به درآمدزایی معقولی منجر نمی‌شود.

بر این اساس دولت قصد دارد کمترین مالیات را از کمترین خانه‌های کشور اخذ کند، چراکه تعداد خانه‌های فوق لوکس با قیمت بیش از ۱۰ میلیارد تومان حتی در تهران کمتر از پنج درصد موجودی مسکن این کلانشهر است و در سایر شهرها این سهم به مراتب کمتر است.

  درآمد ناچیز از ملاکان لوکس‌نشین

یکی از اشکالات جدی وارد بر مالیات‌های پوچ دوگانه که در لایحه بودجه ۱۴۰۱ کشور آمده این است که میزان درآمد حاصل از آنها در بودجه نسبت به سال گذشته تغییری نکرده است. در قانون بودجه سال جاری دولت ردیف درآمد از محل مالیات خانه‌های خالی را دوهزار میلیارد و ردیف مالیات خانه‌های لوکس را حدود ۷۰۰ میلیارد تومان در نظر گرفته است. صرف‌نظر از اینکه این مالیات در سال جاری محقق نشده و نیز این درآمد که قرار است از مالیات‌ستانی از ملاکان لوکس‌نشین اخذ شود ناچیز به شمار می‌آید، موضوع تامل‌برانگیز این است که درآمد پیش‌بینی شده از محل این دو مالیات در لایحه بودجه سال آینده نیز بدون تغییر مانده است. از آنجا که این مالیات به صورت ضریبی از ارزش روز ملک محاسبه می‌شود و با توجه به اینکه قیمت مسکن در تهران نسبت به پارسال دست‌کم ۳۰ درصد و در سایر شهرها قدری بیش از این رشد کرده است، قاعدتا درآمد حاصل از مالیات خانه‌های لوکس و خالی نیز باید در بودجه متناسب با تغییر ارزش املاک افزایش پیدا کند، اما ردیف‌های مذکور عینا در لایحه ۱۴۰۱ تکرار شده است.

این شکل از سیاستگذاری مالیاتی در بودجه ۱۴۰۱ برای بخش مسکن نشان‌دهنده بروز نوعی انحراف و خطای سیاستگذاری است. درباره ریشه این خطا نیز دو سناریو قابل طرح است؛ سناریوی نخست این است که بودجه‌ریزی سال آینده به شکل روباتیک انجام شده و برخی ردیف‌ها عینا تکرار شده است. سناریوی دوم نیز این است که جریان ملاکی به حدی قوی عمل می‌کند که توانسته برای بار سوم سیاستگذار را از حرکت به سمت ابزار مالیاتی موثر منحرف کند. البته در میان این دو سناریو فرضیه دوم محتمل‌تر به نظر می‌رسد و ظاهرا دولت قرار است سال آینده نیز به جریان ملاکی ببازد؛ مگر اینکه در جریان تصویب لایحه بودجه، مجلس از تکرار این خطا در سیاستگذاری پیشگیری و به سمت استفاده از ابزار مالیاتی ضد احتکار و انجماد مسکن حرکت کند.

نکته تامل‌برانگیز ماجرا این است که سید ابراهیم رئیسی، رئیس دولت سیزدهم چه در زمان رقابت‌‌های انتخاباتی و چه پس از آن هنگام تشکیل کابینه، بارها بر این موضوع تاکید کرد که قصد دارد از طریق ابزار مالیاتی با جریان غیرمولد و سوداگر که مخرب بازار مسکن هستند، مقابله کند. اما با وجود عزم اولیه‌ای که به نظر می‌رسید رئیس‌جمهوری برای مقابله با سفته‌بازان ملکی دارد، در عمل وعده رئیسی در لایحه بودجه ۱۴۰۱ به تحقق نزدیک نشد.  طبعا نخستین لایحه بودجه‌ای که دولت جدید ارائه می‌کند به عنوان نخستین انعکاس از نقشه اجرایی دولت برای تنظیم بازار مسکن قابل بررسی است. اما این بررسی مشخص می‌کند نشانه‌ای از تحقق وعده رئیس‌جمهوری در سال آینده وجود ندارد و مالیات‌های پوچی که در عمل قابلیت اجرا ندارند یا حتی اگر اخذ شوند، کارکرد آنها ضداحتکار و سوداگری نیست، قرار است در سال آینده نیز دنبال شود. اگر لایحه بودجه اصلاح نشود و مالیات‌های غیرموثر برای سومین بار به قانون تبدیل شود، از هم‌اکنون می‌توان سومین باخت دولت به جریان ملاکی را نیز پیش‌بینی کرد.

در مورد مالیات خانه‌های خالی نیز دیدگاه‌های کارشناسی پیش از این چند بار  منتشر شده است. از مهم‌ترین اشکالات مالیات خانه‌های خالی به شکلی که در ایران پیش‌بینی شده این است که از یکسو استثناهای زیادی در قانون گنجانده شده و از سوی دیگر شناسایی خانه‌های خالی به دلیل نبود بانک اطلاعاتی دقیق و وابستگی به خوداظهاری مالکان، دشوار و در مواردی حتی ناممکن است. در صورتی که مالیات سالانه املاک جایگزین مالیات خانه‌های خالی شود، ‌سازو‌کار اجرایی آن فاقد پیچیدگی بوده و همه خانه‌ها هر سال مشمول مالیات می‌شوند. چنین قانونی هیچ راه دررویی ندارد و برای عادلانه شدن نرخ مالیات نیز می‌توان ضریب‌های متفاوتی برای املاک با ارزش متفاوت درنظر گرفت.

از سوی دیگر تجربه جهانی نشان می‌دهد مالیات خانه‌های خالی پس از مالیات سالانه املاک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر، مالیات دست چهارمی است که با هدف تنظیم بازار مسکن و کوتاه کردن دست محتکران و سوداگران از بازار املاک مصرفی وضع می‌شود.

اینکه اکنون هیچ بانک اطلاعاتی جامعی از موجودی املاک مسکونی کشور وجود ندارد و دولت برای شناسایی خانه‌های خالی به خوداظهاری متوسل شده، اجرای بند قانونی مالیات خانه‌های خالی را ماه‌هاست که به تعویق انداخته است و هنوز راه زیادی تا تکمیل بانک اطلاعاتی املاک وجود دارد.

همچنین در مصوبه مجلس برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، استثناهای متعددی پیش‌بینی شده است و از دیدگاه کارشناسان در برخی موارد، امکان دور زدن قانون مذکور از سوی برخی سودجویان وجود دارد. به این ترتیب در حالی که امیدی به اجرای موفق قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود ندارد، انتظار می‌رود دولت برای اخذ مالیات سالانه املاک ورود تمام‌عیار و قدرتمند داشته باشد و تور مالیاتی خود را در بازار مسکن به شکلی بگسترد که دست‌‌‌کم به تنظیم بازار مسکن و کوتاه شدن دست سفته‌‌‌بازان بینجامد.  از آنجا که فعلا لایحه بودجه ۱۴۰۱ در مجلس اعلام وصول شده، برای اصلاح سیاستگذاری در حوزه اخذ مالیات از خانه‌های خالی دیر نیست و دولت و مجلس می‌توانند لایحه مذکور را در ویرایش‌های بعدی به شکلی تغییر دهند که به جای ابزارهای مالیاتی پوچ و بدون اثربخشی، مالیات سالانه املاک را با نرخ حداقل ۳/ ۰ تا ۵/ ۱ درصدی از ارزش روز املاک بگنجانند. تنها در این صورت است که می‌توان امیدوار بود مالیات به کمک بخش مسکن بیاید و نقشی در کوتاه کردن دست سوداگران و محتکران از بازار ایفا کند.

  تزیین بودجه با مالیات غیرموثر

کارشناسان معتقدند وقتی دولت فقط به سراغ مالیات‌ستانی از تعداد اندکی از کل موجودی خانه‌های کشور می‌رود، این اقدام نمی‌تواند جریان ملاکی را منقطع کند و در این صورت مالیات فقط ابزاری برای تزئین بودجه به شمار می‌آید.

یک مساله مهم که سبب می‌شود مالیات املاک لوکس یک ابزار ناکارآمد برای تنظیم بازار مسکن تلقی شود این است که اکنون سال‌هاست سفته‌بازان ملکی بازار واحدهای لوکس را ترک کرده و به سراغ خانه‌های مصرفی آمده‌اند. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد مناطق متوسط و میان‌قیمت شهر کانون حضور سوداگران بازار ملک است و تقاضای سفته‌بازی در بخش لوکس بازار مسکن تقریبا صفر است.

در این شرایط دولت باید ابزار مالیاتی را در بخشی از بازار مسکن که سفته‌بازان آنجا حضور دارند به کار ببندد. البته این موضوع منافاتی با اخذ مالیات از خانه‌های لوکس ندارد، اما استثنا کردن همه خانه‌ها به جز املاک لوکس نشان می‌دهد ابزار مالیاتی قرار نیست نقشی در بهبود وضعیت بازار مصرفی مسکن داشته باشد.

کارشناسان معتقدند حتی اگر انگیزه دولت از این مالیات اصلا تنظیم بازار مسکن نبوده و صرفا به دنبال کسب درآمد است که املاک لوکس را به عنوان گروه هدف مالیات‌ستانی انتخاب کرده است، باز هم راه را به خطا رفته است. در سال ۹۹ سهم ردیف درآمدی بودجه کشور از مالیات املاک لوکس «۵/ ۰ در هزار» از کل بودجه بود و این سهم امسال نیز در همین حد باقی مانده است. رقمی که در مقایسه با بودجه ۱۳۷۰ هزار میلیارد تومانی دولت بسیار ناچیز است.

بازتوزیع درآمد و ثروت، هدف دیگری است که دولت‌ها از به کارگیری ابزارهای مالیاتی دنبال می‌کنند. مقصود از بازتوزیع ثروت این است که مالیات از اقشار ثروتمند و دهک‌های بالای درآمدی دریافت و صرف حمایت از اقشار کم‌درآمد می‌شود. با این وجود صورت کلی مالیات خانه‌های لوکس نشان می‌دهد حتی در صورت وصول موفق آن در سال آینده، این هدف نیز محقق نخواهد شد. چراکه نرخ مالیات املاک لوکس آن‌گونه که در بودجه‌های سنواتی سال‌های ۹۹ تا ۱۴۰۱ تصویب و پیشنهاد شده، به حدی پایین است که به نظر می‌رسد به جای اینکه برنامه «مالیات‌‌‌ستانی» در دستور کار باشد، هدف «مالیات‌‌‌نستانی» از طبقات درآمدی بالاست.

  دست باز شهرداری برای مالیات‌ستانی

نکته مهم دیگر این است که اخذ مالیات سالانه املاک دست‌‌‌کم در تهران نیازمند وضع قانون جدیدی نبوده و امکان اخذ این مالیات همین حالا بر اساس قانون عمران و نوسازی شهری مصوب سال ۱۳۴۷ وجود داشته و دارد، اما این قانون سال‌هاست که مسکوت مانده است.  در این قانون به صراحت اشاره شده که املاک باید معادل یک‌‌‌درصد از ارزش روز را به عنوان مالیات سالانه به شهرداری پرداخت کنند. آیین‌‌‌نامه مذکور برای اجرای تبصره‌‌‌ای از بودجه ۱۴۰۰ تدوین شده و استمرار اجرای آن نامشخص است، اما اگر قانون عمران و نوسازی شهری مدنظر قرار گیرد، جریان اخذ مالیات مذکور روان می‌شود.

سرمقاله

تحلیل

صنفی و بازار

مسئولیت اجتماعی

گزارش تصویری و ویدیویی